Entenda como funciona um financiamento de imóvel e como adquirir o bem sem se endividar excessivamente.
Financiar imóvel é uma das formas mais comuns de realizar o sonho de evitar o aluguel e ter a própria casa. Neste guia, saiba o que é e como funciona o financiamento imobiliário. Entenda como financiar um imóvel sem se endividar e buscando sempre as melhores condições.
Confira tudo que é preciso saber antes de adquirir um imóvel por meio de um financiamento imobiliário.
- O que é e como funciona o financiamento imobiliário
O financiamento imobiliário é um tipo de crédito com fim específico. É destinado exclusivamente para a compra de uma casa ou apartamento (novo ou usado), a construção ou a reforma de um imóvel residencial ou comercial.
Funciona assim: a instituição financeira que concede o financiamento compra o bem, pagando o valor da venda à vista ao proprietário.
Com esse procedimento, a instituição passa a ser a nova proprietária do bem, permitindo à pessoa que solicitou o financiamento pagar o valor da venda em parcelas, ao longo dos anos, arcando com os juros estabelecidos no contrato de financiamento.
A depender do tipo de contrato, as parcelas poderão ser pagas em 10, 20, 30 ou até 40 anos.Quanto mais longo for o contrato de financiamento, mais juros serão cobrados.
O montante total a ser pago pode chegar ao dobro ou triplo do valor do bem financiado.
Além dos juros, há também outras taxas atreladas aos contratos de financiamento imobiliário.
- Quais os tipos de financiamento imobiliário?
O financiamento imobiliário pode ser feito com instituições financeiras, como bancos, ou direto com a própria construtora.
As modalidades de financiamento mais utilizadas são:
Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
É um dos sistemas de financiamento mais utilizados, com juros limitados a 12% ao ano. O imóvel deve ter valor máximo de R$1,5 milhão, ser residencial, estar localizado em perímetro urbano e na cidade em que o comprador mora ou trabalha há pelo menos um ano. Além disso, pode ser imóvel novo ou já construído.
Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)
Com regras mais abrangentes, o SFI inclui quase todos os tipos de imóveis, porém tem a desvantagem de ter juros mais altos. Em compensação, cliente e instituição financiadora estão mais livres para negociações. Pessoas jurídicas também podem se utilizar desse tipo de financiamento e o imóvel pode ser tanto residencial como comercial, ou mesmo estar em zona rural ou industrial.O prazo de quitação pode chegar a 35 anos, mas não existe valor máximo do imóvel como condição para o contrato de financiamento.
Financiamento direto com a construtora
É possível também financiar o imóvel com a própria construtora ou incorporadora. É mais comum com casas ou apartamentos que são vendidos na planta ou durante a construção.A construtora entrega as chaves quando o consumidor já pagou cerca de 40% do valor do imóvel. O valor que falta pode ser financiado normalmente, com uma instituição financeira, ou com a própria empresa que está fazendo a obra caso ela ofereça.
- Qual a melhor taxa de financiamento imobiliário?
As taxas de financiamento imobiliário variam dependendo da situação econômica do país no momento da solicitação e da Selic, a taxa básica de juros da economia.Além disso, também podem ser impactadas pelo relacionamento do consumidor com a instituição que concederá o crédito.A pontuação de crédito do consumidor também pode impactar os juros aplicados no contrato. Para ter certeza de qual é a melhor taxa, é preciso simular o financiamento do imóvel em diferentes instituições financeiras e comparar as condições oferecidas.O fundamental, ao fazer essa comparação, é prestar atenção não somente ao valor das parcelas mensais, mas sim ao custo efetivo total (CET) da operação, que engloba taxas de juros, multas e outras tarifas.Para financiar imóvel é obrigatório pagar os seguros que servem para cobrir riscos de morte ou invalidez (MIP) do tomador e danos ao imóvel (DFI).
- O que é amortização e como calcular?
A amortização significa a redução do valor de uma dívida, até pagá-la completamente. Porém, se falarmos em dívidas grandes, como empréstimos ou financiamentos de carros e imóveis, a amortização ganha outro sentido. Nesses casos, o processo de amortização de um empréstimo ou financiamento também pode significar antecipar as parcelas para pagar o débito mais rápido. Existem dois modelos de amortização principais utilizados pelas instituições financeiras e o consumidor pode negociar com o banco qual modelo quer adotar.
São eles:
SAC (Sistema de Amortização Constante): as prestações são mais altas no início e menores no final, porque há amortização mensal do valor financiado.
Tabela Price: as parcelas começam mais baixas, mas são fixas durante todo o período de financiamento.
- Quais os critérios para conseguir financiar imóvel?
De forma geral, para conseguir um financiamento imobiliário é preciso ter 18 anos ou mais, demonstrar ter renda suficiente para pagar as parcelas e estar com o cadastro de pessoa física (CPF) regularizado.
- Quais documentos são necessários para financiar imóvel?
Os documentos necessários para financiar imóvel podem variar dependendo da instituição financeira. Em geral é preciso reunir documentos dos compradores, dos vendedores e do próprio bem.
- Qual é o prazo para liberação de um financiamento imobiliário?
O prazo médio para a liberação de um financiamento imobiliário é de cerca de 40 dias. Por isso é interessante pesquisar e fazer simulações em diferentes instituições financeiras ao mesmo tempo que se busca o imóvel.
- Como financiar um imóvel? Passo a passo
O crédito imobiliário é oferecido por várias instituições financeiras e, apesar de cada uma ter condições próprias de negociação, o passo a passo acontece de forma semelhante em todas.
As etapas principais do processo geralmente são:
● análise de crédito;
● avaliação do imóvel e inspeção da propriedade;
● análise jurídica;
● elaboração de contrato e coleta de assinaturas;
● registro do imóvel em cartório e pagamento de imposto;
● pagamento ao vendedor e início do pagamento das parcelas.
Depois dessas etapas, é preciso pagar as parcelas do financiamento em dia, que já terão a taxa de juros preestabelecida, bem como um sistema de amortização definido. É indicado organizar-se para aos poucos amortizar a dívida e quitar o bem mais rapidamente.
- O que acontece se não pagar o financiamento imobiliário?
Ao financiar um imóvel, o consumidor firma uma garantia hipotecária ou por alienação fiduciária. Na hipoteca, a propriedade fica em nome do comprador e, caso ele não pague o financiamento, o banco pode cobrar a dívida por meio de uma execução judicial.Na alienação, que é a forma mais utilizada nos contratos, a posse do bem fica com o credor e na falta de pagamento o imóvel pode ser leiloado.
- Dicas finais para fazer um financiamento imobiliário com segurança
Para financiar um imóvel é preciso organização e planejamento financeiro, além de tomar cuidado na escolha do imóvel e considerar também os custos após a compra (reforma, renda comprometida por longo prazo, impostos etc.).
Algumas dicas para que tudo corra bem com seu financiamento imobiliário são:
● Faça as contas e veja se o financiamento cabe no orçamento.
● Poupe antes para ter uma entrada maior e financiar um valor menor.
● Faça simulações e compare as taxas de juros dos bancos.
● Considere todos os custos de um financiamento imobiliário.
● Atenção aos documentos necessários. Lembre-se que é preciso conseguir comprovar renda para conseguir financiar imóvel.
● Escolha com cuidado seu imóvel: confira localização, tamanho, estado de conservação, potencial de valorização.
● Não tenha medo do prazo longo do financiamento. É possível amortizar as parcelas no futuro e diminuir o prazo.
Fonte: Serasa
